“福隆雅居”，位于沈辽路中央大街，作为最早进入沈阳经济技术开发区的楼盘，曾被誉为新铁西中央财富地标。

如今，周边楼盘均价已超过5000元/平方米，该楼盘却陷入困境，开发企业负责人董兆惠身陷囹圄。审计显示，为了运作该项目，董兆惠共借款4.7亿多元，而由此需要偿还的利息高达3亿多元。

因为董兆惠将抵押给债主们的房子出售、顶账，被以涉嫌合同诈骗2亿余元诉至沈阳中院。案件将不日开庭。

近日，本报记者深入采访，揭秘高利贷阴影下的“福隆雅居”。

2012年1月11日，即使在三九天里面也是最冷的一天。上午10时，李妱拎着三大袋子自己收集的材料回到福隆雅居。这些都是为丈夫董兆惠开庭准备的。

她在楼盘门口停下歇了口气，握了握冻僵的手。装材料的环保袋上面清晰地印着“铁西大学城、精品好住宅，福隆雅居”字样，看着这些本来是作为楼盘开盘宣传材料的环保袋，李妱的眼睛又湿了。

白手起家从生产劳保手套到出口创汇大户

“男，1963年3月2日出生，初中文化，沈阳胜全房屋开发有限公司实际负责人”——这是起诉书中的董兆惠。

而在当年的于洪区翟家乡，很多人眼中的董兆惠是那个白手起家的老板，一个豪爽的退伍军人。“他初中毕业之后就去当兵，在海军服役。 ”

李妱说。转业之后，董兆惠开始自己创业。

“1986年开始自己创业生产劳保手套，1990年，工厂的规模能有200人。 1994年自己建了厂房。经过10年的积累，1996年转项成立了沈阳会联皮毛厂，产品出口美国;直到2004年皮毛厂停工，期间创汇千万元，是当时于洪区数一数二的出口大户。 ”

“闲不住”不懂房产仍决定进军房产市场

2005年，因为环保问题，皮毛厂停工。“当时我家那片地和厂房如果动迁的话，就值3000多万元;加上这么多年的积蓄，养老肯定是没有问题。但是老董是个闲不住的人，就想自己还年轻再干点啥。 ”李妱说。“福隆雅居项目地理位置优越，具有很大的升值空间，肯定是个盈利的项目。虽然不懂房产，老董还是决定进军房产市场。” 2006年9月，沈阳胜全房屋开发有限公司注册成立，经营范围房地产开发、商品房销售，董兆惠为公司实际负责人。“公司刚成立，就有其他开发商来找我们，想要7000万元收购我们的土地。这更加坚定了老董搞开发的决心。 ”2007年9月，福隆雅居项目正式开工。

2008年项目开盘，当时的广告语是：福顺祥隆地，雅致人文居;规划中的项目占地面积6.5万平方米，建筑面积16万平方米。总计住宅22栋1570套，网点101套。

楼没盖完一下子支出4500万资金出现问题

“项目于2007年9月正式开始施工，2008年末取得销售许可。期间公司多次向各个银行提出贷款申请，但一直无法取得银行的贷款，随着工程投资逐渐加大，资金周转也日益紧张，公司被迫走向了借高利贷的歧路。 ”在胜全公司提供给办案机关的一份材料中这样表述。

如今的胜全公司加上李妱在内只剩4个人还在坚守。“一开始是因为老董不懂房产，聘请的人也不懂，造成资金使用不科学、管理混乱。 2008年4月份，楼还都没有盖完的情况下，公司一下子支出4500万工程款之后，资金周转就出现了问题。 ”一名老员工回忆。

以房抵押一个债主名下就备案近200套房产

董兆惠开始借钱周转，“开始大约在月息2-3%之间，后来越来越高，月息达到5-6%。 ”为了让债主们放心，老董将手中的房子以1000元-2000元/平方米的价格抵押给这些债主，并签订了备案合同。

这也为以后其被捕埋下了伏笔。

“这个价格远远低于房屋的售价，其实就是一种借款抵押。我们同时都要签一份补充协议，约定开发商在交房前有权随时可以赎回房屋，债主必须配合开发商到房产局撤销备案。”李妱表示。

最多的情况下，一个债主的名下就备案了近200套房产。

一场官司后小区频被打砸公司濒临破产

正在金融危机影响逐渐消退，项目销售情况日益见好时，公司却被一位债主告上法庭。“因为各种原因官司败诉，开发商和个别债主直接的矛盾冲突加剧，财务进入恶性循环。那些买了抵押房的普通业主也都跟着倒霉了。 ”福隆雅居物业一名不愿透露姓名的员工介绍，“堵锁眼、毁防盗门，就在去年9月6日，他们还带着一群人冲进小区打砸，我们的员工都有好几个受伤的。小区里面有一位庄老爷子，天天都和高利贷斗争，被恐吓被砸玻璃，有时候出去买菜，回来家门的锁就被换了……那些债主还低价‘卖房’，整个小区乌烟瘴气。 ”“那段日子用老董自己的话说是‘生不如死’，老董不服啊，而那些放高利贷的人哪个又是简单的人啊。有一天睡觉他笑醒了，我问他怎么了，他说梦见自己跳楼了……”李妱说着说着哭了出来。

在高利贷的逼迫下，开发公司走向破产边缘，福隆雅居也被诸多负面新闻围绕：严重超期交房、高层电梯没有投入使用、房产无法备案影响业主落户、就业、子女就学，以及频频发生的打人、纵火、骚扰业主正常居住的情况;还传闻开发商跑了……

事发后，沈阳市公安局聘请有关人员对胜全公司福隆雅居项目债权人备案情况进行了司法审计鉴定，结果表明，董兆惠共借款4.7亿余元，而由此需要偿还的利息高达3亿余元。

在审计过程中，还发现胜全公司多偿还的借款金额合计达1689.59万元，“多付款原因各不相同，有的是双方结算错误造成，有的存在债权人隐瞒事实的现象，更有甚者涉嫌恶意欺诈。”李妱表示。

最终，有债主报案称董兆惠涉嫌诈骗，公安机关立案。 2010年9月28日，董兆惠到公安机关投案。

记者隋冠卓

“福隆雅居”的未来

政府监管希望所在

2010年9月26日，铁西区政府开始介入。

“政府介入之后，给小区进行了绿化，还修建了幼儿园。业主们这就有盼头了。 ”业主李阳介绍。

记者了解到，政府目前已经成立了专门的处理机构着手解决福隆雅居问题。

“福隆雅居现在虽然出事了，不过当初还是对带动开发区的房产经济做了很大贡献的。解决福隆雅居的问题，根源就是亏损问题，这也是难点和重点所在。 ”一名政府工作人员介绍。

“福隆雅居的兴衰，是沈阳胜全房屋开发有限公司沉痛的教训，也给诸多开发商提了个醒。在当今的房市条件下，尤其具有现实意义。 ”社会学家张强表示。

案情简介

公安机关在起诉意见书中表示，董兆惠的公司为筹集后期建设用款，以开发的房屋抵押并付利息的形式向22人借款(利息平均约5%)。该公司将上述商品房及门市房售出(售出的方式有两种：一种是群众正常购买;另一种是工程及借款顶账，即顶账给部分欠款人和欠工程队的工程款)，造成“一房两卖”的犯罪事实。犯罪嫌疑人董兆惠供认不讳。

2011年11月25日，沈阳市人民检察院将董兆惠诉至沈阳中院。

“2008年至2010年间，在沈阳胜全房屋开发有限公司开发福隆雅居楼盘项目销售过程中，被告人董兆惠隐瞒所销售的商品房已出售的事实，采取重复出售的形式，将550套住宅、40套网点一房多卖，骗取购房款21012.069万元人民币用于工程施工、归还借款及支付利息等。本院认为，沈阳胜全房屋开发有限公司以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，由被告人董兆惠决定并实施骗取当事人财物，诈骗数额特别巨大，被告人董兆惠作为沈阳胜全房屋开发有限公司直接负责的主管人员，应以合同诈骗罪追究其刑事责任。 ”起诉书中表示。